和大部分“高周轉(zhuǎn)”打法見長的房企不同，合生創(chuàng)展（00754.HK）“高溢價、慢周轉(zhuǎn)、多囤地”的發(fā)展模式使其在“百億銷售額”的陣營原地踏步了近十年，而在融資收緊、調(diào)控趨嚴(yán)、百億規(guī)模房企生存空間日漸狹小的當(dāng)下，作為昔日“地產(chǎn)航母“的合生創(chuàng)展又將如何重返戰(zhàn)場？
百億規(guī)模 “華南五虎”之一原地踏步
8月21日，合生創(chuàng)展發(fā)布2019年中報。根據(jù)公告，2019年上半年，集團(tuán)錄得63.41億元人民幣的營業(yè)額，同比上升52.1%。交付的總建筑面積為24.2萬平方米（2018年：15.5萬平方米）。銷售方面，今年前6個月，公司錄得合約銷售額103.69億元，同比上升66%
雖然上半年合生創(chuàng)展取得出色業(yè)績，可與同行業(yè)的競爭對手相比，仍差距懸殊。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，在這樣達(dá)到千億級別的差別下，合生創(chuàng)展前7月合同銷售約120.1億元，位列87。可見，隨著行業(yè)加速洗牌，寡頭競爭格局漸顯，作為昔日“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展已逐漸脫離主航道，與主流房企拉開差距。
在外界看來，合生創(chuàng)展止步不前與其堅持穩(wěn)健及多元化發(fā)展有著很大的關(guān)系。“合生創(chuàng)展之前的銷售額常常在百億左右，其實(shí)和我們的土地儲備規(guī)模是不相符的”，今年7月31日，合生創(chuàng)展住宅投資部副總經(jīng)理閆家瑞在接受媒體采訪時表示。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，合生創(chuàng)展土地儲備達(dá)到2922萬平方米。閆家瑞則認(rèn)為，該公司現(xiàn)有的土地儲備，足夠支撐發(fā)展到一個較大的規(guī)模。
“目前來看，曾經(jīng)作為整個中國房地產(chǎn)界龍頭老大位置的合生創(chuàng)展，顯然其華南五虎的地位已經(jīng)逐漸沒落，早年合生創(chuàng)展在國內(nèi)還有一個非上市平臺叫廣東珠江投資股份，由朱孟依的二兒子朱偉航掌管。在當(dāng)年兩者雙劍合璧，無以抗衡，是萬科、中海都難望其項背的。” 知名房地產(chǎn)專家韓世同向《企業(yè)透明度報告》感嘆到。
縱觀合生創(chuàng)展近十年的發(fā)展，自2009年達(dá)到150億元的銷售巔峰之后，其銷售陣營一直在“百億”徘徊，甚至多次失守百億大關(guān)。根據(jù)財報，合生創(chuàng)展2010年-2018年銷售額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元。
“觸手“新能源 前景難料
在房地產(chǎn)江湖十年來原地踏步不盡如人意的時候，今年7月23日，合生創(chuàng)展宣布，旗下汽車租賃公司鏈鏈好車攜廣汽新能源及天峰控股旗下汽車租賃公司馭道天下，就新能源汽車車源合作、汽車租賃、汽車金融等方面展開合作，未來將在新能源汽車共享出行領(lǐng)域投入100億元。
值得關(guān)注到是，目前"華南五虎"中已經(jīng)有"四虎"進(jìn)軍汽車行業(yè)，包括恒大、碧桂園和富力，除了雅居樂。
對此，韓世同告訴《企業(yè)透明度報告》：“合生創(chuàng)展這次不能鬧著玩的，應(yīng)該是當(dāng)作正經(jīng)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展的。進(jìn)軍新能源汽車領(lǐng)域，合生創(chuàng)展可能還是把它作為多元化發(fā)展的一塊產(chǎn)業(yè)去推動，而不可能像恒大那樣全面轉(zhuǎn)型或是全力發(fā)展。同時，從合生創(chuàng)展這十幾二十年來的發(fā)展規(guī)模來看，百億左右徘徊的業(yè)績，使它失去了在房地產(chǎn)規(guī)模化發(fā)展過程中龍頭老大的格局及地位。”
也有汽車界人士認(rèn)為，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)汽車產(chǎn)業(yè)整體增速下滑，另一方面房企或其他類型企業(yè)紛紛押注新能源汽車，不管是宏觀環(huán)境，還是市場競爭，對于本身從沒做過汽車產(chǎn)業(yè)的合生創(chuàng)展來說，并不具備優(yōu)勢，想做出成績難度相當(dāng)大。
據(jù)合生創(chuàng)展2019年半年報，截至今年6月底，合生創(chuàng)展負(fù)債總額為1148.78億港元，分別比2018年底增長19%。細(xì)究原因，合生創(chuàng)展表示，負(fù)債總額增長主要由于借貸增加所致。最新數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展今年上半年的短期借款達(dá)到142億元。
由此可見，對于負(fù)債總額不斷攀升、銷售額在百億徘徊的合生創(chuàng)展來說，砸100億發(fā)力新能源汽車領(lǐng)域可謂是“豪擲千金”了。
拿地、舊改及融資 如何突圍？
“合生創(chuàng)展要想重振就業(yè)的話。或許只有這個進(jìn)入千億俱樂部，才有這個重振產(chǎn)業(yè)的話事權(quán)。”韓世同直言。
然而，今年來看，一向發(fā)展保守的的合生創(chuàng)展，卻頻頻現(xiàn)身拿地、舊改及融資，這其中的關(guān)聯(lián)顯然是寄望于融資來加速布局。
在拿地方面，今年7月10日，合生創(chuàng)展斥資9.36億元首進(jìn)江門斬獲蓬江區(qū)兩宗商住用地，7月15日合生創(chuàng)展與中海鏖戰(zhàn)爭奪北京“總價地王”，失敗；7月22日，合生創(chuàng)展又以11.19億元將廣州增城陸村一宅地攬入囊中。在此之前，合生創(chuàng)展上一次在公開市場上拿地的時間大約為2018年12月。
在舊改方面，今年4月15日，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議，拿下海珠舊改項目中面積第二大改造片區(qū)；7月22日，廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)新基村舊改公開選擇合作企業(yè)，合生創(chuàng)展被曝參與招標(biāo)。
融資層面，合生創(chuàng)展的表現(xiàn)也較為“活躍”。和去年多次被“終止”發(fā)債相比，合生創(chuàng)展今年的融資之路相對平坦。據(jù)深交所8月1日消息，合生創(chuàng)展20億元ABS債券發(fā)行已獲深交所通過；7月12日，合生創(chuàng)展發(fā)布的50億元ABS債券項目狀態(tài)更新為“已反饋”；6月27日，合生創(chuàng)展已完成發(fā)行2022年到期的5億美元7.5%優(yōu)先票據(jù)，預(yù)期優(yōu)先票據(jù)于2019年6月28日在新交所上市；4月11日，據(jù)上交所消息，規(guī)模31.6億元的合生創(chuàng)展資產(chǎn)支持證券-ABS更新狀態(tài)為“已受理”。
從合生創(chuàng)展今年一系列動作來看，似乎有舒展拳腳重回戰(zhàn)場之架勢。“如果只是過百億，這個恐怕百強(qiáng)都進(jìn)不了。現(xiàn)在千億規(guī)模房企排名在三四十名左右。此外，合生創(chuàng)展此次參與舊改，舊改耗資比較大，如果合生創(chuàng)展想快速擴(kuò)疆，不如開發(fā)正常商住項目，因為正常的商住項目可以做到快速化周轉(zhuǎn)。但若未來合生創(chuàng)展將開發(fā)商住項目的話，其在隊伍建設(shè)、發(fā)展速度、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理等方面都要跟得上步伐才行。”韓世同表示。
不過，也有房地產(chǎn)行業(yè)券商分析師告訴《企業(yè)透明度報告》：“合生創(chuàng)展的土地儲備其實(shí)已經(jīng)達(dá)到了一家600億左右房企的規(guī)模，其主要優(yōu)勢為在北上廣等一線城市擁有大量優(yōu)質(zhì)且成本較低的土儲，未來若“慢周轉(zhuǎn)、多囤地”的發(fā)展模式作出轉(zhuǎn)變，主動適應(yīng)市場變化，提升去化速度及加強(qiáng)資金回籠等，合生創(chuàng)展在未來幾年還是有希望崛起的。”
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